Una nueva charla se llevó a cabo en el curso “Introducción a Activos Alternativos” impartido por el profesor Félix Villatoro para el Magíster en Finanzas, en donde el gerente general de la administradora de fondos Toesca Asset Management, Carlos Saieh, expuso frente a los alumnos del postgrado sobre el camino a seguir para invertir en activos alternativos y en los riesgos que esta actividad conlleva.

Al comenzar la charla, el experto compartió varias definiciones sobre qué es lo que se considera un activo alternativo, que en síntesis se puede definir como un grupo de activos financieros y activos reales que no pertenecen a los activos tradicionales de inversión (acciones y bonos), como es el caso de los fondos de inversión, empresas de capital de riesgo, bienes inmuebles, materias primas, entre otros. Además, “se caracterizan por no tener mucho flujo de caja o liquidez y, por lo mismo, son mucho más desafiantes a la hora de invertir en ellos, ya que, al no poseer un precio diario, se debe hacer una evaluación de su desempeño y una proyección a largo plazo”, afirmó el invitado.

Otra de las cualidades que tienen en común los activos alternativos, explicó Saieh, es que demandan altos costos en investigación para obtener un conocimiento profundo de cada proyecto y poder invertir en éstos con mayor seguridad. “Hay que hacer una revisión legal, ambiental, técnica y de mercado; todo este trabajo es costoso y eso hace que las transacciones de activos alternativos sean mucho más complejas de analizar y tomen más tiempo. Nosotros (en Toesca) nos demoramos seis meses en promedio para comprar un activo, en cambio, cuando uno compra una acción se demora un segundo”.

En cuanto a la rentabilidad de este tipo de negocios, el experto mencionó que la fuente de retorno base de todos estos activos es el uso del bien real. Por ejemplo, en un edificio el retorno base sería el monto que se cobra por concepto de arriendo, o para el caso de una carretera, el retorno base es el cobro de peajes.

Saieh resumió en siete pasos el proceso de inversión en activos alternativos

1) Deal Sourcing: Se deben conseguir los negocios, ya que no están disponibles en una pantalla como ocurre con los activos tradicionales.

2) Screening inicial: Primer filtro o selección de los negocios disponibles en el mercado.

3) Evaluación preliminar: Intento por determinar un valor razonable para el activo.

4) Comité de inversiones: Grupo de expertos que, luego de la evaluación preliminar, deciden si es apropiado realizar una Oferta no Vinculante (NBO).

5) Firma de promesa o exclusividad o segunda etapa del proceso competitivo: Si se acepta la NBO, pueden darse tres escenarios: la firma de promesa de compraventa, la firma de exclusividad o, en el peor de los casos, el inicio de la segunda etapa del proceso competitivo.

6) Due Dilligence: Es un proceso de revisión legal/ambiental, contable tributaria y técnica del activo, que representa un aspecto clave para mitigar los riesgos de la inversión.

7) Oferta Vinculante (BO) y cierre de documentos: Proceso en el que se completa o finaliza la negociación con una BO y el contrato de compraventa.

Por último, el experto advirtió que “no podemos pretender que una misma organización administre bien todos los activos alternativos que existan”. En este sentido, según Saieh, para la categoría de bienes inmuebles, Toesca solo invierte en proyectos muy avanzados o ya terminados, pero nunca lo hace en proyectos en verde. “El equipo y la experiencia que se necesita para estos dos casos son totalmente distintas, aun cuando los dos son activos de bienes inmuebles”, manifestó.