Experiencias internacionales en el mercado inmobiliario, propuestas e iniciativas en el mercado local e implicancias y lineamientos de brechas de información desde la mirada institucional fueron las tres grandes temáticas abordadas en el seminario “Mercado Inmobiliario e Información: Cerrando Las Brechas – Sector Residencial”, organizado por la Escuela de Gobierno junto con la Asociación de Desarrollo Inmobiliario (ADI), la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) y el Banco Central de Chile.
En la primera parte del seminario, el economista y asesor financiero del Banco de la Reserva Federal de Atlanta, Kris Gerardi, se refirió al “Microdata en el mercado inmobiliario de Estados Unidos: una década de progreso para la investigación”. Durante su presentación explicó que “desde la crisis (2008), hemos realizado esfuerzos significativos para abordar el problema de datos, construyendo microdatos detallados sobre las transacciones de viviendas e hipotecas. Esta información ha contribuido en la implementación de políticas públicas y esperamos que pueda prevenir crisis en el futuro”.
Los microdatos que menciona Gerardi se obtienen a partir de la Risk Assessment Data Analysis and Research (RADAR), una base de datos creada luego de la crisis y cuyo objetivo es proporcionar al Sistema de Reserva Federal mejor información sobre los registros crediticios para así poder identificar riesgos emergentes en el sistema financiero. Esta base de datos almacena y cruza información sobre transacciones y listados de propiedades, hipotecas y créditos de los consumidores.
Por otro lado, Claudio Raddatz, director de la División de Análisis Global de Estabilidad Financiera del Fondo Monetario Internacional, enfocó su exposición en el sector inmobiliario y la estabilidad financiera desde una perspectiva global. Raddatz advirtió que “hubo un periodo de alto crecimiento de deuda en los hogares antes de la última crisis financiera global; y si miramos la evidencia actual de un conjunto amplio de países, lo que vemos es que el nivel de endeudamiento de los hogares ha seguido creciendo luego de la crisis. Otra tendencia muy marcada que, según el economista, se ha dado posterior a la crisis es el aumento en el precio real de las viviendas: “cuando el precio de las viviendas aumenta, los hogares tienden a endeudarse más ya que acceden a más créditos”, aseguró, y si hay más endeudamiento en los hogares, las probabilidades de crisis también crecen. Para enfrentar esta situación, el experto propone la implementación de “políticas macroprudenciales” que, para el sector inmobiliario, implicaría poner límites a la capacidad de endeudamiento en los hogares.
Dentro del segundo panel de discusión, Sergio Díaz, economista del Banco Central, presentó la tasa de avisaje de arriendos que han estado desarrollando en la entidad estatal, la cual busca dar una solución a la escasa información relevante que existe para la toma de decisiones en el mercado de arriendos. Esta tasa combina información sobre avisos y stock de viviendas para determinar la holgura o vacancia de arriendos en distintas comunas de la Región Metropolitana, considerando su incidencia (cantidad) y duración (por cuánto tiempo). “Este es un primer esfuerzo por llenar estas brechas y aprovechar la información que está disponible, pero sin duda hay que hacer un mayor esfuerzo por aumentar esta información”, sentenció Díaz.
Por su parte, Luis Valenzuela, académico del Design Lab y director del Centro de Inteligencia Territorial de la UAI, habló sobre la relevancia del mercado de arriendos y su implicancia territorial en Santiago, esto a partir de un estudio sobre los cambios que ha sufrido esta industria en la capital durante los últimos cinco años. La investigación reveló, entre otras cosas, que el mercado de arriendos ha crecido en sectores donde antes casi no existía y que también ha aumentado considerablemente el valor de los arriendos por metro cuadrado en las zonas cercanas al eje Alameda-Providencia. Asimismo, el estudio reconoce que estos factores están fuertemente influenciados por la proximidad de cada zona con las distintas líneas de metro.
Finalmente, representantes del Banco Central de Chile, del Servicio de Impuestos Internos (SII) y de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) entregaron una mirada institucional en cuanto a la brecha de información que hoy existe en el mercado inmobiliario. Solange Bernstein, gerenta de la División de Política Financiera del Banco Central, sostuvo que “aún existen importantes desafíos en el cierre de brechas de información, y para poder avanzar en este aspecto se requiere de un esfuerzo conjunto entre los distintos agentes del mercado”. Los desafíos en los que Bernstein cree que se debe trabajar son la creación de un sistema consolidado de información crediticia y del mercado de arriendos.
Desde el SII, su director Fernando Barraza reveló los avances de la entidad reguladora en materia de acceso a la información, presentado un catastro de predios o propiedades a nivel nacional y sus respectivas valorizaciones, que se obtiene principalmente a partir del reevalúo que se les realiza a todos los predios cada cuatro años. “Toda la información que tenemos tiene por objetivo hacer un correcto cobro del impuesto”, advirtió Barraza, no obstante, mucha de esta información también es compartida con otras instituciones como municipios, ministerios de Estado, el Banco Central, el Conservador de Bienes Raíces, la Tesorería General de la República y con cualquier persona que desee acceder a la información a través de la Ley de Transparencia.
Por último, el presidente de la ADI, Mauricio Varela, enfatizó que “con respecto a las necesidades de información, tener conocimiento sobre el mercado de arriendos es absolutamente crucial, y recién ahora, con la incursión de los portales inmobiliarios, ha empezado a ser un poco más fácil conseguir información de arriendos, pero es algo que como economía-país nos debiera preocupar para generar mejor información”.