Seminario en la UAI abordó las perspectivas y desafíos del sector inmobiliario

El encuentro organizado por la Escuela de Negocios UAI, ADI y ABIF ofreció una visión macro de la economía y de la industria.

Los múltiples desafíos a los que hoy se encuentra enfrentada la industria fueron abordados en el seminario “Sector inmobiliario: Perspectivas y desafíos”, organizado por la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras de Chile (ABIF), y realizado en la sede Vitacura de la UAI.

El encuentro ahondó en los cambios en la demanda producto de la digitalización de la economía, la que ha impactado desde la modalidad y locación de los trabajos, hasta las formas de compra y ubicación de las viviendas. Lo anterior sumado al fenómeno de la migración, la cual también ha incidido fuertemente en la demanda residencial.

Por otro lado, el sector inmobiliario ha visto alzas importantes en los costos de edificación durante los últimos años. Primero, por las cuarentenas motivadas por la pandemia y, posteriormente, debido a las alzas en los insumos.

Desde la perspectiva financiera, además, tanto las personas como las empresas enfrentan condiciones crediticias más restrictivas.

La actividad contó con la participación de Pablo Correa, vicedecano de Postgrados de la Escuela de Negocios UAI; Pablo García, vicepresidente del Banco Central de Chile; Luis Valenzuela, director del Centro de Inteligencia Territorial UAI; Mauricio Varela, presidente de la ADI; Daniel Serey, gerente de estudios de TocToc; Luis Opazo, gerente general de ABIF; Pedro Ariztía, miembro de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI) y gerente de activos inmobiliarios de BTG Pactual; Jorge Claude, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Aseguradores de Chile (AACh), y Kevin Cowan, comisionado de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). La moderación estuvo a cargo de los académicos de la Escuela de Negocios Paula Margaretic y Pablo Castañeda.

En su bienvenida, Pablo Correa señaló que “este seminario se da en un contexto complejo para un sector que es determinante tanto para la economía como las familias. Incremento en los costos de financiamiento y restricciones al acceso crediticio. Incertidumbre en el mundo de la construcción por la discrecionalidad regulatoria y alza en los costos. Cambios en las preferencias de las nuevas generaciones y por los nuevos modos de trabajar”.

“Conversar sobre las tendencias territoriales, financieras y macroeconómicas, teniendo las visiones de la industria, del sector bancario, del Banco Central y, por supuesto, de la academia bajo el paraguas de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez, es una oportunidad para buscar en conjunto nuevas soluciones a estos desafíos”, agregó.

Visión macroeconómica del sector inmobiliario

El seminario comenzó con la entrega de una visión general de la economía y del sector por parte del Banco Central, a cargo de su vicepresidente, Pablo García, quien señaló que “la macro chilena está pasando por un periodo complicado. Se han juntado una serie de eventos que se han ido sucediendo y que han tensionado nuestra macro, pero también por razones de la dinámica local. Creo que eso ha incidido mucho en el sector inmobiliario”.

Entre las secuelas que han afectado al sector inmobiliario, mencionó los retiros de fondos previsionales, lo que en su opinión “ha reducido en una magnitud significativa el tamaño del mercado de capitales”.

En este contexto, “hemos visto reaparecer el crédito hipotecario a tasa variable, lo que es un reflejo de que la industria pasa a los clientes el riesgo de financiamiento a largo plazo, porque justamente financiarse a largo plazo es más caro, más variable, y tenemos el problema de la inflación que incide en la política monetaria”.

Como consecuencia, “las condiciones de otorgamiento de crédito se han vuelto más exigentes. Ya no estamos observando las razones de préstamos ingresos que se veían antes de 2019, hoy los créditos son más caros, la magnitud del pie es mayor, eso es significativo, pero también los indicadores de demanda de crédito han ido cayendo en el último tiempo, y el flujo de originación de créditos hipotecarios también han ido disminuyendo. Y la actividad del sector se resiente, tenemos menos venta, y mayor stock”.

Tendencias post-pandemia

En el primer panel, integrado por Luis Valenzuela, Mauricio Varela, Daniel Serey y moderado por Paula Margaretic, se discutieron las principales tendencias del sector, con énfasis en el acceso a la vivienda en un contexto de incertidumbre macro, y en las heterogeneidades territoriales, entre otros aspectos.

Mauricio Varela, presidente de la ADI, afirmó que “estamos frente a un momento difícil del ciclo económico, que se ha traducido en bajos volúmenes de venta por un tiempo que ya se prolonga por más de un año. Pero tenemos confianza en la recuperación de la economía. La demanda inmobiliaria va a volver. En un escenario base, el año 2023 tendrá volúmenes algo más altos que este año y vemos una recuperación más decidida en el periodo 2024-2025”.

Agregó que “la alta inflación, una de las razones importantes de la contracción de la demanda y que se originó en modo importante por los retiros de las AFP, ya parece dar signos de estar bajo control en un escenario de mediano plazo”.

El ejecutivo sostuvo que la demanda inmobiliaria se contrajo también por el alza de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, “tasas que ya parecen encontrar un nuevo equilibrio de largo plazo”.

“Creemos que la industria inmobiliaria está tomando las medidas acertadas para enfrentar el desarrollo de mediano plazo, impulsando la transformación digital en sus áreas comerciales, trabajando en el diseño y construcción digital de los proyectos, además de incorporar con más decisión la sustentabilidad en el desarrollo de los proyectos”, añadió.

Mercado financiero y mercado inmobiliario

El segundo panel, que contó con las intervenciones de Luis Opazo, Pedro Ariztía, Jorge Claude, Kevin Cowan y la moderación de Pablo Castañeda, reunió a los principales actores financieros (bancos,

compañías de seguros, AGFs) y al regulador de dicha industria para discutir tendencias y desafíos en el financiamiento del sector, tanto en el corto como en el mediano plazo.

Luis Opazo, gerente general de ABIF, señaló: “Sabemos que el escenario económico que enfrentamos como país es complejo y tenemos la convicción que recuperar los niveles de inversión y ahorro requiere de políticas públicas que sean coherentes con una sana economía. La realidad del rubro inmobiliario no es ajena a aquello y vemos también que es necesario contar con una agenda clara para abordar el desafío habitacional, donde fortalecer y reconstruir nuestro mercado de capitales es clave”.

“Instancias de discusión como este seminario van en la línea de acercarnos a la construcción de propuestas que avancen hacia la reactivación que requerimos como país”, concluyó.