El proyecto de reforma al sistema notarial y registral presentado por el Gobierno está pronto a pasar a su discusión en sala. Entre las innovaciones que prevé en materia inmobiliaria se encuentra la inclusión de la georreferenciación de los predios que forman parte de los registros a cargo del Conservador de Bienes Raíces. Esto es algo que ya existe en materia minera, donde las concesiones consisten en un sólido cuya cara superior es un paralelogramo de vértices expresados en coordenadas UTM.
Aunque se trata de una iniciativa interesante, que aborda el tradicional problema de la individualización de los inmuebles, ella lleva ínsita la causa de mayores conflictos que surgirán por la inevitable superposición del derecho de dominio.
Para entender el problema que plantea la modificación sugerida se debe recordar que hoy los inmuebles se identifican por su cabida y por el señalamiento de linderos, los cuales ni siquiera tienen formas de medición uniforme, pese a que Chile adoptó en el año 1848 el sistema métrico decimal como patrón de medida. Estos linderos solo aluden a puntos geográficos, cuyas referencias, por la práctica de reiterar los datos de la inscripción precedente, ya no se condicen con la realidad espacial o jurídica circundante.
De este modo, exigir que los predios se individualicen de modo más concreto es un anhelo muy antiguo del que el proyecto pretende hacerse cargo, pero lo hace de una forma incompleta, lo cual redundará en dificultades adicionales.
En efecto, en el proyecto no se prevé ni el levantamiento de planos generales —aunque sí de los individuales para cada finca— ni la creación de un catastro inmobiliario que permita conocer la realidad física de la propiedad raíz en Chile. Esto significa que, cuando los predios comiencen a ser transferidos y se requiera practicar una nueva inscripción, el nuevo titular deberá proceder a delimitar el suyo mediante coordenadas UTM u otro medio equivalente. Las dificultades surgirán en el más que probable caso en que se superponga un predio individualizado por estas coordenadas, sobre otro que se describe por los antiguos deslindes. Para casos como estos, es decir, en los que la realidad física termine interfiriendo con la descripción registral de un inmueble vecino, el proyecto nada establece acerca de la manera de solucionar el conflicto, como sí ocurre en países como España o Alemania.
Cabe preguntarse, en el mismo sentido, cómo cumplirán los conservadores la facultad de calificación registral que les corresponde, puesto que para dar curso a una nueva inscripción es necesario que haya coincidencia entre el predio referido en el título y aquel que consta en el registro. Pues bien, el proyecto plantea un problema adicional: ¿cómo se puede saber si un predio individualizado por su “nombre y linderos” es el mismo que ahora viene circunscrito por coordenadas UTM?
En definitiva, el proyecto debe hacerse cargo de estas cuestiones y proceder con cuidado en materia de deslindes.
Publicada en El Mercurio de Legal.