El libro recientemente publicado del profesor Pablo Cornejo, Contrato de Arrendamiento. Bienes Raíces Urbanos, constituye un aporte fundamental para el estudio de uno de los contratos de mayor aplicación práctica en Chile, y que curiosamente ha sido poco estudiado por la doctrina chilena (con algunas excepciones).
Al igual que en su primera versión, esta segunda edición (primera edición publicada en DER Ediciones) nos presenta un análisis acabado del contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, a la luz de las disposiciones del Código Civil y la Ley N° 18.101. Se analiza este contrato desde la perspectiva de las clasificaciones generales de los contratos, cumpliendo de tal modo una función pedagógica para su utilización como material bibliográfico de apoyo en los cursos de Derecho Civil de la parte especial de contratos. Esta edición de la obra nos presenta, además, una versión actualizada de la vasta doctrina y jurisprudencia que ya contenía la primera edición.
Sin embargo, la obra no se agota en su utilidad como material bibliográfico para los estudiantes de derecho, ya que también será de consulta obligada para abogados y académicos que quieran investigar sobre aspectos específicos del contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos. Siendo esta, como ya hemos dicho, una materia un tanto descuidada por la doctrina chilena, el tratamiento sistemático de los problemas vinculados a estos contratos es de gran utilidad. En este sentido, luego de analizar el contrato de arrendamiento a partir de la clasificación general de los contratos, el texto aborda problemas centrales dentro de este contrato, como el desahucio, las prohibiciones convencionales de celebrar contratos, las cláusulas limitativas y eximentes de responsabilidad del arrendador, las obligaciones de garantía del arrendador y el pacto comisorio calificado, entre otras materias particularmente complejas sobre este tipo de contratos.
A este respecto, vale la pena destacar que el autor no se limita a reseñar las distintas posturas que se han planteado sobre los problemas, sino que toma partido decididamente por las soluciones que se estiman más correctas. Ejemplos de ello se puede apreciar en el tratamiento del pacto comisorio calificado en el contrato de arrendamiento por el no pago del precio o las rentas y la aplicación del artículo 1977 del Código Civil, tema ampliamente discutido en Chile. El texto opta por la tesis según la cual el pacto comisorio calificado por incumplimiento de la obligación de pagar el precio o las rentas infringe derechos irrenunciables, por lo que no tendría valor de conformidad al artículo 19 de la Ley N° 18.101. Otro ejemplo es la discusión sobre la renunciabilidad de los derechos que el Código Civil le otorga a los arrendatarios, concluyendo el autor que la irrenunciabilidad contemplada por el artículo 19 de la Ley N° 18.101 solo debiera extenderse a los derechos que la misma ley confiere a los arrendatarios.
Finalmente, la segunda edición de este texto nos presenta un nuevo capítulo con interesantes propuestas de lege ferenda para una regulación más adecuada del contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos. Destacamos especialmente aquí, entre otras propuestas, la necesidad de incorporar la regulación especial contenida en la Ley N° 18.101 a las normas del Código Civil y la modificación de los artículos 1962 y 1964 del Código Civil, que regulan la oponibilidad del contrato de arrendamiento frente a los terceros adquirentes. Sobre esto último el autor propone la modificación del artículo 1962 N° 2, exigiendo como requisito para la oponibilidad del contrato de arrendamiento a título oneroso que este sea inscrito en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, toda vez que la celebración del contrato por escritura pública no constituye un mecanismo de publicidad idóneo para cumplir con los fines de publicidad necesarios para la oponibilidad del contrato.
También sugiere el autor derogar el artículo 1964, que se refiere al pacto de no enajenar, dejando a la autonomía de las partes regular los efectos del incumplimiento de la cláusula, sin perjuicio de los efectos que produce la oponibilidad del contrato conforme al citado artículo 1962. Sin duda, se trata de dos materias apremiantes para la modificación del Código Civil chileno, resaltadas convincentemente por el autor del libro.
Publicado en El Mercurio Legal.