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15 preguntas sobre ciudad y mercado inmobiliario con Luis Valenzuela

21 de Octubre 2020 Noticias

Chile ha tenido grandes cambios sociales que se reflejan en nuestras ciudades, sus continuas modificaciones y condiciones para actuar en ellas. ¿Es posible un mejor diseño de las mismas, y qué factores deben considerarse para esto?

A su vez, el mercado inmobiliario crece y su éxito está directamente relacionado con la capacidad de responder a situaciones conflictivas y legales. ¿Cuáles son los conflictos más comunes y cómo podemos enfrentarlos?

En esta nota Luis Valenzuela, director del Centro de Inteligencia Territorial (CIT) de la Universidad Adolfo Ibáñez responde a éstas y otras interrogantes que nos afectan a todos como ciudadanos. Director del Centro de Inteligencia Territorial de la UAI, Valenzuela es Doctor of Design, University Graduate School of Design, Magister en Arquitectura y Arquitecto de la Universidad Católica de Chile.

Actualmente, es profesor del Design Lab de la Universidad Adolfo Ibáñez en pregrado y postgrado y es director de los cursos abiertos Plusvalía de Suelo, Tasación Inmobiliaria y Negociación y Solución al Conflicto Inmobiliario. En los últimos meses ha aparecido en varios medios de comunicación por un estudio que realizó el CIT, en que adaptó el concepto “ciudad en 15 minutos” acuñado en otras partes del mundo, para Santiago y otros centros urbanos del país.

La mirada de un experto

  • Luis ¿En qué consiste el concepto “ciudad en 15 minutos?

-En que cada persona, al salir por la puerta de su casa, pueda acceder a cosas que requiere, busca y gusta (hospital, áreas verdes, farmacias, colegios, almacenes) en un lapso de 15 minutos caminando o en bicicleta. Aplicado en ciudades como París, el concepto busca crear ciertos microcentros en los barrios de las ciudades, de modo tal de evitar largos desplazamientos y congestiones en las grandes urbes.

  • ¿En qué comuna de la Región Metropolitana es donde más se cumple esto?

-En en la comuna de Santiago es donde mayor cantidad de personas tienen estos servicios al alcance de su casa. No tienen que subirse en una micro o transporte público para acceder a estos servicios o requerimientos, y esto post pandemia adquiere mayor relevancia, pues disminuye las posibilidades de infección. Lo alarmante es que, en una ciudad con 7 millones de habitantes, solo el 9% de los habitantes de la Región Metropolitana pueden hacerlo.

El Centro de Inteligencia Territorial de la UAI creó un Índice de Bienestar Territorial (IBT) que se mide a través de cinco variables: socioeconómica, seguridad, infraestructura, ambiental y accesibilidad. Tras el estudio, se llegó a la conclusión de que hay sectores de la ciudad de Santiago con niveles de IBT destacables, intermedios y críticos. Y es ahí donde, según Valenzuela, hay que apuntar para atacar la brecha de la desigualdad y construir una ciudad más inclusiva y sustentable.

  •  ¿Se hace más evidente la necesidad de una estrategia de microcentros en el contexto de la pandemia?

-Sí, después de la pandemia esta necesidad se hizo más patente. Esta es una buena alternativa a todas las inversiones a la infraestructura en Metro, autopistas, transporte público, que tienen que seguir haciéndose. No estamos en la postura de que la ciudad hay que hacerla de acuerdo a nuestra propuesta: la ciudad tiene que hacerse de muchas formas y apelando a la diversidad. Apelamos a la complementariedad de perspectivas y planteamientos, de manera que no solo el 9% de los santiaguinos tenga acceso en 15 minutos a los servicios básicos.

  • ¿Qué se puede hacer para comenzar a proyectar estos microcentros?

Un sistema peatonal: Establecer un sistema peatonal en la cual los elementos como las veredas, iluminación, basureros de calle, bajadas de veredas, cruces peatonales, paraderos, pavimentación, evacuación de aguas lluvias y señaléticas, entre otros, como elementos bases para una infraestructura social de los barrios. La primera gran revolución de los barrios está en hacer su sistema peatonal y de bicicleta. Esta épica es un objetivo de interés público del Territorios de Barrios.

Red Agua y Alcantarillado: Establecer la relevancia para la condición de una vida digna en la ciudad el tener garantía de
cobertura de agua. En Chile actualmente hay 800.000 personas fuera de la red, para lo cual municipios gastan cuantiosos recursos en camiones repartidores.

Red Digital: Fortalecer la Red Digital en las ciudades. Democratizar su acceso es equivalente a declararlo como un bien nacional de uso público. Internet es un recurso vital para los hogares. Es necesario instalarlo como una infraestructura social de los territorios de barrios.

Rutas de Barrios Seguras: Vincular la accesibilidad a los recintos educacionales y otras rutas en los barrios es una acción favorable para alejar la delincuencia y drogadicción.

Salones en Territorios de Barrios: Establecer salones de reunión llevados por monitores de barrio. Espacios reales y accesibles para todos, en los cuales pueden acceder a programas, capacitaciones, conversaciones y redes.

  •  ¿Es más fácil crear microcentros en las regiones?

-Sí, porque las ciudades son más pequeñas, entonces es más fácil hacer la intervención. Es una gran oportunidad que tenemos.

  • ¿Es posible evitar que Santiago se siga segregando por comunas?

-Siempre se puede mejorar. Va a demorar tiempo, se va a necesitar mucha inversión, y por eso hay que ir viendo que cada comuna tenga todos los servicios y equipamientos necesarios.

  • ¿Un país desarrollado es aquel donde sus habitantes se mueven en trasporte público por opción?

-Sí. Lo importante es que las personas tengan opciones de moverse de distinta manera, que puedan usar la ciudad de acuerdo a sus intereses y posibilidades.

  • ¿Es viable pensar en un Santiago unido por ciclovías?

-Es viable, pero hay que cortar las distancias de lo que queremos cruzar en bicicleta. Cruzar todo Santiago es super difícil, pero si las distancias son más cortitas, es totalmente posible.

  • Dando un salto al rubro inmobiliario: ¿Cuáles son los principales conflictos que surgen en este ámbito?

-Lo principal es densidad. Por ejemplo, muchas veces la densidad te da mayor rentabilidad y eso es bueno para algunos lugares porque implica que hay más personas que necesitan equipamiento. Pero mucha densidad es muy problemático y trae muchas consecuencias negativas. Por ejemplo, los guetos verticales que son una “hiperdensificación”. Pero sí hemos visto que en muchos barrios, cuando se construyen edificios hasta de 12 pisos y no superan las 200 personas, son experiencias buenas de densidad. Eso produce un mercado local: son personas de barrio que necesitan una panadería, una ferretería. Esa economía local necesita personas que demanden eso.

  • ¿Cómo se pueden resolver estos conflictos que surgen en el rubro inmobiliario?

-Ir paso a paso. implementar una medida, hacer un primer piloto, tratar, testearlo y ahí mejorar y pasar al siguiente y al siguiente.

  • ¿Existen programas en la UAI que te enseñen a hacer esto?

Nosotros tenemos varios cursos, como el curso de Tasación Inmobiliaria, el curso de Plusvalía de Suelos , curso de Negociación y Solución al Conflicto Inmobiliario que apuntan a mirar estos distintos elementos. Además del Diplomado de Gestión y Evidencia Territorial.

  • A medida que la ciudad crece…¿qué factores pueden afectar la plusvalía de un espacio, terreno o bien?

-Lo que afecta la plusvalía obviamente son el acceso a servicios y equipamientos de la ciudad, pero también las condiciones de bienestar que existen en cada uno de los territorios, y eso está relacionado con el valor inmobiliario de cada parte de la ciudad.

  • ¿Cuál es el valor de aprender de estas temáticas a través de casos de estudio?

-El valor es que empiezan a ver efectivamente como estas temáticas se han ido implementando, cuáles han sido las dificultades, los problemas y los éxitos y cuánto se han demorado, los procesos son graduales y con hartas dificultades para hacerlo.

  • ¿Hay un ejemplo de algún sector que haya aumentado su plusvalía rápidamente?

-Sí, hay muchos, por ejemplo, en el caso de Santiago, las comunas de Nuñoa, La Florida, Macul, Quilicura, han cambiado su realidad y hoy son tremendamente diversas y con mucho mejor bienestar en su territorio.

  • ¿Por qué ocurrió?

En gran parte porque hubo mayor accesibilidad, transporte público, pero también porque se han hecho inversiones de equipamiento y servicio.

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